Автор: Йорданка Динкова – адвокат в Правна кантора Русков и Колеги

Статията в оригинал

Настоящата статия има за цел да разясни какви са особеностите при закупуване на недвижими имоти в България от чуждестранни граждани, каква е процедурата, която се спазва при закупуването на недвижимия имот и кои са последващите задължения на правните субекти с оглед на данъчното облагане.

Могат ли чужди граждани и чуждестранни юридически лица (фирми) да придобиват недвижим имот в България?

Към настоящия момент съгласно действащото българско законодателство чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват:

  1. право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната (Законът за собствеността (чл.29, ал.4)
  2. ограничени вещни права върху земеделска земя при условия и по ред, определени със закон (Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (чл.3, ал.7).
  3. право на собственост върху земя в следните случаи (чл. 22 от Конституцията на Република България):
  • при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз;
  • по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България;
  • чрез наследяване по закон.

Важно е да се уточни, че чуждестранни лица от държавите-членки на ЕС или държавите, страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство (СЕИП) могат да придобиват земя при следните условия:

  1. считано от 01.01.2012г. и към настоящия момент – земя за второ жилище (различно от основното);
  2. считано от 01.01.2014г. – земеделска земя, гори и горска земя;
  3. като изключение към настоящия момент могат да придобиват право на собственост върху земеделски и горски имоти за земеделско ползване гражданите на ЕС, които са самостоятелно заети земеделски производители и желаят да се установят и постоянно да пребивават в България. Тези лица следва да са вписани в това им качество по реда на Закона за регистър БУЛСТАТ.

Какъв вид недвижим имот може да бъде предмет на придобиване?

От гледна точка на обектите и обема на упражняваното право на собственост могат да бъдат обособени следните три вида вещни права:

  • Право на собственост върху земя – която от своя страна може да представлява урегулирана или неурегулирана територия (земеделска земя);
  • Право на собственост върху сгради – които могат да бъдат жилищни (къща, вилна сграда, апартамент), търговски (офис, магазин) и стопански обекти;
  • Ограничени вещни права – право на строеж, право на ползване, сервитути и др.;

Винаги се препоръчва купувачът лично да посети и огледа имота, и да се запознае с действителното му състояние, преди да вземе решение да го закупи, а също и да получи лично владението на имота при финализиране на сделката. Това спестява доста проблеми, които биха могли да възникнат при покупка на имот само по онлайн обява, снимки и електронна кореспонденция с дадена агенция за недвижими имоти.

Какви документи са необходими за прехвърляне на собствеността?

  1. документ, удостоверяващ правото на собственост (задължително в писмена форма): нотариален акт, договор за доброволна делба, или писмен договор в случаите, когато прехвърлител е общината или държавата, и др.;
  2. скица, кадастрална схема или удостоверение за местонахождение на имота, в зависимост от вида му;
  3. актуална данъчна оценка;
  4. документ, удостоверяващ законността на дадена сграда (напр. Акт 16)
  5. удостоверение за липса на тежести, надлежно издадено от Агенцията по вписванията (Имотен регистър);
  6. когато една от страните е юридическо лице – официално удостоверение от съответния Търговски регистър, както и протокол на съответния представителен орган на дружеството за продажба/покупка
  7. необходимия пакет декларации от всяка страна. При извършване на разпоредителни сделки страните са длъжни да представят пред нотариуса декларация за гражданство и гражданско състояние по образец, утвърден от министъра на правосъдието. При извършване на възмездни сделки, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, участниците в нотариалното производство декларират в извършвания акт, че сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката. Също така прехвърлителят на имота е длъжен да представи и писмена декларация, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка. Когато прехвърлителят декларира, че има посочените публични държавни и общински задължения, действията по прехвърляне на имота могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето на вещното право и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.
  8. пълномощно – в случай, че дадено лице не може да присъства лично, в този случай трябва да се има предвид, че упълномощителната сделка трябва да бъде с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно.
  9. последни квитанции за платени данъци, ток, вода, парно
  10. и други, в зависимост от конкретния случай

Кои са основните етапи в процеса на закупуване на недвижим имот?

След избора на имот и договаряне на цената, се пристъпва към същинския процес на покупката и документалното оформяне. Самият процес се състои от няколко основни етапа, както следва:

I. Юридически справки – преди пристъпване към подписване на предварителен или окончателен договор е силно препоръчително да се извършат надлежни юридически справки, сред които следните:

  • проверка на собствеността върху имота 10 години назад до днешна дата;
  • статута на конкретния имот и неговото предназначение за ползване, с оглед съвместимостта с намеренията на купувача;
  • проверка на всички гореописани документи, необходими за прехвърляне на собствеността;
  • наличието на тежести;
  • справка за продавача – за ФЛ уточняване на семейното състояние по време на придобиване на имота или съответно за ЮЛ – справка в Търговския регистър;
  • с оглед спецификите на конкретната покупка и имот, се препоръчват допълнителни юридически и технически справки;

II. Предварителен договор – след успешно приключване на юридическите справки се пристъпва към сключване на предварителен договор в писмена форма. Този договор по своята същност е обещание на страните за сключване на окончателния договор, и съдържа уговорки относно съществените условия на последния. Предварителният договор индивидуализира подробно имота и фиксира краен срок за подписване на нотариалния акт. При подписването му купувачът обикновено – според практиката, но не и по закон задължително – заплаща на продавача задатък в размер равен обикновено на 10% от договорената цена за имота. Възможно е страните да договорят задатък и в различен размер или въобще да не договорят такъв. При неизпълнение предварителния договор обикновенно предвижда санкции за виновната страна, като съществува и възможността съгласно чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка страна да предяви съдебен иск за обявяване на договора за окончателен.

III. Окончателен договор в нотариална форма – Съгласно чл.18 от Закона за задълженията и договорите е необходимо сделките за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти да се извършват с нотариален акт. Необходимо е да се спази нотариалното производство, уредено в Гражданския процесуален кодекс. Съгласно чл.570 ал.1 от него „нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяване на вещно право върху недвижим имот и за удостоверяване право на собственост върху имот се издават от нотариуса, в чийто район се намира имотът“. Производството в този случай започва по писмена молба на лицето към компетентния нотариус. Когато някое от участващите лица не знае български език и езикът, с който си служи, е непознат за нотариуса, той назначава преводач. Лицата трябва да удостоверят самоличността си пред нотариуса чрез документ за самоличност. Когато се издава нотариалният акт, нотариусът извършва проверка дали праводателят е действителен собственик на имота, както и дали са спазени особените изисквания за извършване на сделката. В деня на подписване на нотариалния акт следва да се представят всички гореописани документи, както и актуално към деня в писмена форма Удостоверение за липса на тежести върху имота. Нотариалният акт подлежи на вписване в Имотния регистър, което го прави противопоставим на всяко трето лице.

IV. Заплащане на продажната цена – когато общата продажна цена надвишава 10 000 лева, то следва всички плащания по договора да се извършват по банков път. Плащанията в общ размер над 10 000 лв. се извършват по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка.

V. Предаване владението върху имота – обикновенно владението се предава в деня на подписване на окончателния договор в нотариална форма, но е възможно страните да договорят други условия. Важно е да се отбележи, че собствеността преминава върху новия собственик с подписване на нотариалнния акт, независимо дали владението на имота е предадено на купувача или не. От правна гледна точка е възможно продавачът да запази владението на имота за по-дълъг срок, ако страните изрично са договорили това условие. При предаването се подписва приемо-предавателен протокол, в който се отразява състоянието на имота към момента и евентуални недостатъци/дефекти по него, както и се предават ключовете за имота. При липса на приемо-предавателен протокол, се приема, че имотът е предаден в добро състояние и без забележки.

Какви са разходите по прехвърляне на собствеността? 

Обикновено разходите по прехвърлянето на собствеността са следните:

  • местен данък, който е в рамките до около 3,5% от материалния интерес на сделката и се определя от всяка съответна община за конкретния вид имот;
  • такса вписване в Имотния регистър – 0,1% от удостоверения материален интерес;
  • нотариална такса – определя се пропорционално в зависимост от материалния интерес на сделката;
  • такса за банков превод по плащане на цената;
  • такса за лицензиран преводач
  • комисионна на агенция за недвижими имоти – посредник по сделката

Какви са основните задължения на новия собственик?

Основни задължения:

  • да декларира придобиването на собствеността върху имота в съответната данъчна служба в 2-месечен срок от придобиване;
  • да се регистрира като собственик на недвижим имот в Регистър Булстат (национален административен регистър) в 7-дневен срок от придобиване. По силата на закона всяко чуждестранно физическо лице, което не притежава единен граждански номер или личен номер на чужденец, е задължено да поиска вписване в регистър БУЛСТАТ, щом притежава недвижимо имущество в България. Вписването е необходимо, тъй като по този начин тези лица получават код по БУЛСТАТ, с който се идентифицират впоследствие при плащане на своите данъци върху недвижимите имоти.
  • да смени регистрацията на партидите за ток и вода на свое име;
  • да заплаща годишния данък за имота и такса битови отпадъци.

Допълнителни мерки:

  • в зависимост от вида на имота и начина на неговото ползване може да възникне и допълнителна такса за поддръжка на имота и/или общите му части;
  • в допълнение собственикът може да застрахова имота;
  • и евентуално да направи завещание, което изрично да обхваща конкретния имот.

Данъчно облагане при придобиване на недвижими имоти

Съгласно чл.10 от Закона за местните данъци и такси  (ЗМДТ)„с данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и поземлени имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания, както и поземлените имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията (в урбанизирани територии или в отделни поземлени имоти извън тях – за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други;) и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон“. Следните недвижими имоти съгласно закона не подлежат на данъчно облагане:  

  1. поземлените имоти, заети от улици, пътища от републиканската и общинската пътни мрежи и железопътната мрежа, до ограничителните строителни линии;
  2. поземлените имоти, заети от водни обекти, държавна и общинска собственост;
  3. земеделските земи и горите, с изключение на застроените земи – за действително застроената площ и прилежащия и терен;
  4. недвижимите имоти с данъчна оценка до 1680 лв. включително.

Данъчно задължените лица по смисъла на закона са собствениците на недвижимите имоти. Те или техните законни представители са длъжни да подават данъчни декларации по образец, като е предвидена възможност тези декларации да бъдат подавани и по електронен път. Данъкът се заплаща, независимо дали недвижимите имоти се използват или не.

Собственикът на имота подава данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти в общината по местонахождението на имота в 2-месечен срок. При прехвърляне на имота приобретателят дължи данъка от началото на месеца, следващ месеца, през който е настъпила промяната в собствеността или ползването, освен ако данъкът е платен от прехвърлителя. Служителят на общинската администрация проверява подадените декларации. Той може да иска допълнителни данни за облагаемия имот, да сверява данните от декларацията със счетоводните книги, планове, скици и документи, въз основа на които имотът се притежава или се ползва, а при нужда – и чрез измерване на имота от техническите органи. Необходимо е данъчно задължените лица да представят заедно с декларацията и копие от нотариалния акт за собственост върху имота, както и скица или схема в зависимост от това дали се касае за поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда. Данъчната оценка на имота се определя в зависимост от вида, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица. Размерът на данъка се определя от общинския съвет чрез наредба в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот. За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 на сто намаление. По смисъла на пар.1 т.2 от Допълнителните разпоредби на закона „основно жилище“ е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината. За имот, който е основно жилище на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.

Данъкът върху недвижимите имоти се плаща на две равни вноски в следните срокове: до 30 юни и до 31 октомври на годината, за която е дължим. На предплатилите до 30 април за цялата година се прави отстъпка 5 на сто. При прехвърляне на недвижим имот или на вещни права върху недвижим имот дължимият до прехвърлянето данък, включително за месеца на прехвърлянето, се заплаща от прехвърлителя преди прехвърлянето. За недвижимите имоти, придобити през текущата година, данъкът се заплаща в посочените срокове, а в случаите, в които придобиването е след изтичането им, данъкът се заплаща в двумесечен срок от датата на придобиването на имота. Данъкът върху недвижимите имоти постъпва в приход на бюджета на общината, на територията на която се намира имотът.

Трябва да се има предвид, че обект на облагане с данък са недвижимите имоти, придобити по възмезден начин. Данъкът се заплаща от приобретателя на имуществото, в случай, когато е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно. Когато страните са се уговорили, че данъкът се дължи от прехвърлителя, другата страна е поръчител. Когато приобретателят на имуществото е в чужбина, данъчно задължен е прехвърлителят. Основа за определяне на данъка е оценката на имуществото в левове към момента на прехвърлянето. Недвижимите имоти се оценяват по уговорената цена или по определена от държавен или общински орган цена, а в случай че тя е по-ниска от данъчната оценка-по последната. Данъчната оценка от своя страна се определя на основата на данните и характеристиките, посочени в данъчната декларация. При възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество. Данъкът се заплаща при прехвърлянето на недвижимия имот в общината по местонахождението му.